ヴィッキー・シフ、市場混乱時のAvrio不動産クレジットの立ち上げについて

モザイク・リアル・エステート・インベスターズを共同設立した商業用不動産金融のベテラン、ヴィッキー・シフ氏は最近、持続可能性に重点を置き、アッパーミドル市場の取引をターゲットとした新しいベンチャーを立ち上げた。

2021年にモザイクを退社したシフ氏は、さまざまな債務構造で2500万ドルから1億5000万ドルの融資を提供する新たな貸し手として、昨年末にアブリオ・リアル・エステート・クレジットを設立した。 彼女は、トロントを拠点とする開発会社である Dream Unlimited Corporation とプラットフォームで提携しました。同社には環境、社会、コーポレートガバナンス (ESG) 専門のチームがあり、Avrio は持続可能な機能の改善などの措置を講じることにより、借り手の ESG スコア向上を支援できるようになります。彼らのプロパティ内で。

デンバーに本拠を置き、ニューヨーク、トロント、ロサンゼルスにもオフィスを構える Avrio は、B ノート、メザニン債、優先株式投資に加え、短期および第一抵当ローンを提供しています。 シフ氏がアブリオのLAオフィスから運営するこの全国プラットフォームは、手頃な価格の住宅ユニットの在庫を拡大することを目標に、集合住宅に特に焦点を当てたあらゆる不動産分野の取引を対象としている。

Avrio のニューヨーク オフィスを最近訪れた際、シフ氏はコマーシャル オブザーバーとのインタビューで、ラスベガスのカジノ開発者の娘としての CRE のルーツ、Dream と提携して Avrio を立ち上げる決意、新会社がより高いレベルで立ち上げるチャンスについて語った。金利環境、そしてより持続可能な開発プロジェクトに資金を提供するというプラットフォームの目標。

インタビューは長さと明瞭さのために編集されています。

商業観察者: あなたはラスベガスで育ち、お父さんはカジノ開発者でした。 若い頃に商業用不動産に触れたことは、その職業に飛び込むというあなたの決断にどのような影響を与えましたか?

ヴィッキー・シフ: 3 歳のときにヘルメットをかぶって現場にいた自分の写真があります。 私の父はサーカスサーカスを建て、数週間ごとに現場でヘルメットをかぶった私の写真を撮りました。 ある時はトラクターに座っていて、次は地面にある金庫を見下ろしています。 父は 1949 年にラスベガスに引っ越しましたが、当時はまだ人口がほとんどありませんでした。 彼はいつも私をどこへでも連れて行ってくれたので、彼が銀行員と打ち合わせをするときは、私は隅っこに座っていて本当に退屈で、そもそもそこにいることにとてもイライラしていましたが、私はとても多くのことを学び、彼は私を励ましてくれました。自分自身の上司になること、自分の運命をコントロールすること、創造的に考えること。 彼はいつも私に数学が得意だと言いました。 彼の口からは「女だから仕方ない」という言葉は一切出なかった。 彼はそれに関して完全に中立でした。だから私自身の心の中では、起業家として成功することに何のハードルも感じませんでした。なぜなら、彼は起業家であり、私もそのような立場にいたことが多かったからです。 確かに浮き沈みはありますが、成功には他の多くの人々が関係していますが、何があっても前進し、創造的であり、自分の運命をある程度コントロールできるように努めることについて、本当に良い見通しを与えてくれました。

父親の影響で、女性として商業用不動産に取り組むことに障壁を感じたことはないとおっしゃっていましたが、この業界には女性の数が必要なほど多くないことは明らかです。 あなたがこの職業に就いて以来、商業用不動産金融業界に女性の数を増やすよう、あなたの側から何らかの働きかけはありましたか？

私は業界の上級リーダーである約 30 人の女性と非常に親しく、よく話し、一緒に時間を過ごし、メモを比較し、協力しようと努めています。 たとえば、グレタ・グッゲンハイム氏（TPGリアル・エステート・ファイナンス・トラストの元CEO）は現在、当社の取締役会のメンバーです。 そうしたつながりには多くの価値があります。

それに加えて、私には女性またはアフリカ系アメリカ人のメンティーが約 6 人います。 私は月に一度彼らと会い、彼らの目標は何か、前進するために何をしているのか、何が邪魔をしているのか、何が障害になっているのか、そして今後 30 日間の計画は何かを聞きます。 したがって、私は彼らが自分のキャリアについて考える方法を中心に構造化することで、彼らが考えることができるように努めています。

あなたは 2015 年に Mosaic Real Estate Investors を共同設立し、昨年末にこの最新ベンチャーである Avrio Real Estate Credit の立ち上げを決定しました。 この動きのきっかけは何でしたか?

私はドリーム社と約 10 年間仕事をしてきましたが、市場を考えると借金の機会について素晴らしい会話をしました。 私たちは昨年の夏にこの件について話し合い始めました。私たちはお互いのことをよく知っており、公的理事会のメンバーとしてこの立場で協力してきたので、これは一緒に行うのが良いことだと判断しました。 そこで彼は、会社とパートナーを立ち上げることを提案しました。 私は不動産が大好きで、信用も大好きです。 父がお金を払っていたときも含めて、私はこれまでと同じくらい多くのサイクルを経験してきました。 今は金利が高いと思いますか？ 18 パーセントは、彼が建設していた産業プロジェクトの一部に支払っていた金額です。 波には波があり、それは常に異なる理由で起こりますが、その真っ只中にいて、何をすべきかを決定しようとしているのは興味深いことです。 ですから、今回はそのようなときの一つであり、一緒に働いてまた何かを構築できたら素晴らしいだろうと考えたのです。

Avrio は「アッパーミドル市場」に重点を置いていると以前おっしゃっていましたね。 これが何を意味するのか、そしてなぜ今がこのセグメントに焦点を当てる良い時期なのかを説明してください。

アッパーミドル市場は、融資規模が 2,500 万ドルから 1 億 5,000 万ドルです。 ドリーム社の資産クラスにおける全体的な経験（所有者および運営者として全米 17 の市場に展開している）を考慮すると、その規模は中規模から大規模のプロジェクトの第一抵当に適しており、優先順位の高いプロジェクトにも適していると思います。資本増強が必要なプロジェクトの株式およびメザニン負債。 当社では、1 ドル住宅ローンとファースト モーゲージの間にはかなり幅があると考えており、当社の構造ではローン・トゥ・バリューが約 70% となっています。 問題は、その価値とは何かということです…今、誰もがそれを理解しようとしています（笑）。 私たちは、第一抵当、メザニン、優先株式、および A および B ノートの構造が最適であると考えており、私たちのチームはそのための豊富な経験を持っています。 中間市場はその規模だけでなく、資本スタックの中で私たちが参加する予定の場所でもあるため、それが私が考える中間市場です。 そして、資産クラスに関しては、当社は比較的中立です。 しかし、私たちの専門知識は産業および住宅関連のプロジェクトにあると言えます。

現在最も注目している市場は何ですか?

それは資産によって異なります。 より重要な問題は、どの市場に焦点を当てているかではなく、どこに需要があるのか​​ということだと思います。 場合によっては、特定の場所に行き着くことがあります。 たとえば、学生向け住宅を検討しますが、それはおそらく権利を得るのが難しい場所、または大学が縮小しているのではなく成長している場所にある必要があります。 特定の市場では集合住宅を検討し、同じ市場では工業製品を検討しません。あるいはその逆も同様です。 したがって、それは需要要因に依存します。

ニューヨークのような場所では、人々はニューヨーク中心で経験豊富です。ここニューヨークにいる多くのプレーヤーと競争することになるかどうかはわかりませんが、私はいくつかの取引を行ってきました。ニューヨーク。 私たちは資産に何を求めるかを動的にチェックリストしており、表面上で気に入ったものを見つけたら、すべての属性を掘り下げて調べます。 つまり、それはアイダホ州ボイジーではありませんが、それでもロサンゼルスかもしれませんし、テキサス州の特定の市場かもしれません。 私たちは全国の 70 の市場にいます。 私たちはオクラホマ州などの場所にオーナーとして滞在しています。 そしてもしかしたら、それらの市場の中には私たちにとって意味のあるものがあるかもしれません。

モザイクでは多くの建設融資を行っていましたね。 最近、特にこの金利環境において、この分野にどのようなチャンスがあると考えていますか?

私たちが毎日受け取る依頼の 50 パーセント以上は建設取引に関するものだと思います。 建設金融業者は確実に減少しており、特に銀行側が喜んで融資する収益は50〜60パーセントの水準まで低下している。 建設融資を行う場合、私たちの基盤がどこにあり、どこでそれを行うかについては、かなり慎重になるでしょう。

この市場には多くのチャンスがあると思います。特に、より高い金利で既存のオーナーの資本スタックを再構築するため、必ずしも大規模な建設を行う必要はありませんが、厳選していきます。 私は多くの点で建設融資が大好き​​ですが、人件費とサプライチェーンの問題を経験しました。 私は過去 2 年間に住宅を建てた借り手と毎日話をしていますが、彼らは予算を 5 ～ 20 パーセントオーバーしています。ですから、貸し手としては、そのようなことに巻き込まれたくありません。 木材のコストがいくらか下がったことで、この問題は少し落ち着いてきたと思いますが、人件費は依然として問題であり、それがすぐに解消されるかどうかはわかりません。 しかし、そこにはチャンスがあると思います。確かに、収益が低い場合に融資し、より高い金利を請求して、スプレッドは高くなりますが、インデックスははるかに高くなります。

地方銀行の危機は、立ち上げ初期の Avrio のビジネスにどのような影響を与えましたか?

借り手からの現場のフィードバックとして私たちが目にしているのは、小売銀行から融資を受けられないか、ローン・トゥ・バリューが低下したためにもう少し保守的になっているということだけだと思います。 私たちは、コストの 45% を銀行から融資してもらう取引に取り組んでいましたが、これは非常に低額です。 A-note プログラムを導入している地方銀行の人々とも話しましたが、彼らは 1 週間から次の週にかけて融資を完全に停止します。 したがって、規制当局はこれらの銀行、特に小規模銀行が実際に何を行っているかを調査していると思います。

プラットフォームの大部分は、持続可能な開発プロジェクトに資金を提供することです。 Avrio のビジネスのこの側面に対するあなたのビジョンは何ですか?

私たちが重要だと考えているのは、プロジェクトの収益につながらないことを人々に強制することではなく、むしろ人々がすでに行っていることを測定し、それをより良く行うためにリソースを活用できるように支援することです。 たとえば、私たちはブルー スカイ リアル エステートという会社とパートナーシップを結んだばかりで、彼らは測定システムを持っています。そこで私たちがやろうとしていることは、融資側で行うすべてのことに対して測定ツールをオーバーレイすることです。 。 たとえば、何か新しいものを建設している場合、または大規模な改修プロジェクトを作成している場合は、より効率的な照明、低流量の水器具、その他のより効率的でエネルギー効率の高い設備を使用することになります。グリーンビルディング。

また、労働者向け住宅であるプロジェクトに注目することもあり、その市場内の世帯収入の中央値に対する平均家賃を測定します。 当社にはサービスの一環として借り手に求めるフィードバックの独自のリストがあり、利害関係者に提出するレポートを作成し、それを借り手にも共有しています。 借り手は私たちのところに来て、「X、Y、Z を行うより良い方法はありますか。そのためのリソースはありますか?」と尋ねるかもしれません。 それは材料サプライヤーかもしれないし、テクノロジーかもしれないし、手頃な価格を測定する方法かもしれないし、建物をより効率的に運営する方法、つまり従業員とテクノロジーを効率的に活用するための方法かもしれない。 私たちは、材料であれ、技術であれ、単に物事を行う方法であれ、彼らと共有できるもののデータベースを作成し、今後も作成し続けます。そうすれば、彼らはその恩恵を受けるでしょう。

私たちは、長期的には全員が利益を得るという好循環を生み出そうとしています。その変化が建物の所有者に経済的利益をもたらします。つまり、エネルギーコストが削減され、テナントはエネルギー効率の高い建物に入居したいと考えているため、より粘着力が高まります。 。 ESGが一部の分野で悪い言葉であることは承知していますが、私はカナダから戻ってきたばかりで、皆が賛成しています。私たちは年金基金と話し合い、彼らはこの件に関しては絶対に賛成していますが、両者の間には関連性があるはずです。経済的な成果。 お金を失うようなことはできません。 誰もそれには登録しないでしょう。

このプラットフォームの短期的ま​​たは長期的な目標は何ですか?

私たちは、市場における資本の優れた管理者であり、信頼できる取引相手であること、特に ESG の測定に関して独自に行っているいくつかのことにしっかりと取り組んでいきたいと考えています。 私が不動産を所有しているのは、人々が不動産の中で暮らし、働き、遊んでいるからです。 私たちはパークシティ（ユタ州）でプロジェクトを行いました。そこで開発者は「あなたがいなければ、ここには存在しなかったでしょう」と言いました。そのプロジェクトでは、人々が子供たちを連れて車を降りて出入りしているのを見ました。スキー山で夕食と昼食をとり、ただ家族の時間を過ごしています。 したがって、私の第一の目標は、不動産を活用して人々の生活にポジティブな影響を与えることです。 明らかに、私たちはこの国で最も成功した民間金融業者の1つになりたいと考えています。 私たちは小さく遊んでいるわけではありません。 私たちは皆のために本当に良いことをするためにこれに取り組んでいます。

アンドリュー・コーエンへの連絡先は、[email protected] です。